2024 年开始，住建部多次强调要推进“好房子”的建设。在今年的全国两会上，“好房子”第一次被写入了政府工作报告。
中央对“好房子”的重视程度在逐年提高，这种重视推动了住房品质的升级，而住房品质升级也成为了房地产转型的一个重要方向。
住建部此前对什么是好房子进行了定义。今年两会上，多位参会代表表达了他们对“好房子”的理解以及期盼，他们除了关注房子的功能之外，还谈论到了房子的质量问题。
白岩松提及好房子的四个“不能是”，其中一个观点表明，好房子不能仅仅是外观好看但使用起来不好的房子。这意味着好房子不能仅有“面子”，还得有“里子”。
里子指的是房子所具备的功能以及其质量。从一个并非从事地产行业的人的角度来看，白岩松的这种观点在一定程度上能够体现出当前购房者所关注的要点。
在提升住房的“面子”方面，房企已投入了不少精力。这两年，产品设计不断更新迭代，这一现象大家都看得很清楚。而对于“里子”，目前与大众对“好房子”的期待相比，仍存在较大差距。
住房质量投诉持续上升，房屋质量方面的普遍问题仍难以避免，许多房企依旧深陷“交房就引发维权”的困境……
01 房屋质量投诉还在增多 房子的“里子”还是不够好
近几年，房企一直在为提升产品品质而努力。住宅市场全面呈现出向高端改善发展的态势。
表面上看，“好房子”越来越多了。
然而，2024年房地产的投诉数据却很打脸。
艾普思咨询发布的《2024 年中国房地产投诉洞察报告》表明，2024 年人民网地方领导留言板收到的房地产投诉约为 13.02 万起。此数据同比增长了 4.93%。在这些投诉中，质量投诉达到 5.20 万起。与 2023 年相比，质量投诉又增加了 12.92%。其中，渗漏、开裂等问题一直是投诉的重点区域，投诉量呈现不降反增的态势。
今年 3.15 期间，中国房地产报发布的问卷调查表明，在各项投诉当中，房屋质量处于较为靠前的位置。其中，开裂、漏水以及装修材料不合格这三个问题是投诉数量最多的。
建筑质量本应是衡量房子好坏的基本要求。然而，现今渗漏、开裂、空鼓、反味、沉降等质量方面的问题，却成为了商品房最为突出的诟病之处。
房企努力宣传户型好且装修精美的时候，实际上忽略了购房者内心潜藏的不安全感，即这个房子的质量到底如何。
在“交付即投诉”的这种当下情况里，好质量毫无疑问应当被当作“好房子”的基本功夫来加以重视，并且，好质量还可以发展成为房地产企业的一个具有差异化的竞争点。
商品房的质量管控方面，特别是质量通病的防范，这是一个常被提及的问题。很多解决方法大家并非不知道，然而在实施过程中却依然存在阻力。像低价中标以及工程转包等情况，目前很难从根本上予以解决。但当面对经常出现的质量问题时，从工艺技术和管理手段等方面着手，依然能够为质量提升争取到不小的空间。
02 用好工艺，落好标准 守住项目的质量底线
前些年，房地产一直致力于追求资金的高周转，都在竭尽全力压缩项目首次开盘的周期。在这几年当中，随着地产投资逐渐退潮，“高周转”这个词汇好像慢慢从人们的视野中消失了。
但其实，房企对开发效率的追求并没停止。
去年，机构统计显示，头部房企的预售周期在去年已被压缩到最短 3 个月以内。与过去情况有所不同，现在需要打造实景示范区。例如有一个项目，它仅用 46 天就完成了实景示范区的开放，并且该示范区的面积接近一万平方米。
工期紧张，这是很多项目质量无法提升上去的一个主要因素。然而，工期又是必须要去争取的，因为早一天预售就会减少一天的成本，现金流早一天回正也就会减少一天的风险。
现在的要求是必须做到又快又好又省，比以前更加内卷。在既要达到某种程度，又要达到另一种程度，还要达到其他程度的前提下，怎样才能尽可能地守住质量的底线呢？
管理标准和管理要求，执行要到位
这些年人才高频流动，房企之间又相互学习对标，工程的管理标准在这种情况下，事实上多数规模房企的做法已较为相似，管理要求上的差距也不是很大（个别对精细化要求特别高的房企除外）。比如在材料封样及进场验收、样板先行、隐蔽工程验收等方面，大家基本上都具备相应的做法。
那么，拉开质量差距主要有两个方面。一是公司对质量的重视程度，二是标准落地的程度。
部分房企中，质量属于一把手工程，老板会亲自进行过问。与那些老板只将注意力放在销售数据上的房企相比，工程部门所具有的紧迫感必然是不一样的。
而这，也影响标准的执行情况。
样板要先行，关键工序在大面施工之前都需要做样板。并且要严格依照样板流程进行施工。最后还需要经过监理以及项目部的验收。如果出现质量问题，要及时进行整改。一直整改到重新验收通过并且关闭缺陷，这样才算闭环。
然而，在一些项目上，标准与执行存在脱节现象。施工单位在进场前，交底工作做得不充分，甲方的要求和标准未能有效地传达到位；管理制度也只是流于形式，例如，工程管理人员不愿下到现场，而是坐在办公室空谈，出现问题后就开具单据，仅仅追求把管理动作完成，却不考虑是否能真正解决问题……
同一套管理制度下，不同团队执行起来会有很大差距，最终导致项目呈现的结果也截然不同。
工艺技术升级，减少质量通病的发生
噪音问题是房屋投诉的重要方面之一。它会影响居住体验，还可能发展成邻里矛盾的导火索。
高层建筑存在噪音问题，那么这个问题真的无法规避吗？显然，是有办法的。
有的房企在进行现浇地板施工时，会在地板中间铺设一种能起到隔音作用的垫子，然后在垫子上面再覆盖一层混凝土，以此达到减震降噪的效果。
另外，使用同层排水系统。排水管道位于楼板之上，并且有回填垫层进行覆盖。这样做能够具备降音降噪的作用，也能够降低渗水的概率。
再者，要在材料方面多花费心思。比如排水立管选用双壁中空螺旋消音管，并且用隔音毡或隔音棉进行外包。中空层的这种设计能够起到双重消音的作用。
03 利用数字化工具 从流程上强化质量管理
常常有人称，房地产属于“劳动密集型”的行业，此点在工程建造的过程中体现得尤为显著。然而，在当前房企普遍进行减员缩编的情况下，想要通过增加人员数量来实现管理提升，显然是不切实际的。
这两年，有以 deepseek 为代表的 AI 工具突然出现。工具提高效率这一情况，也成为了时代的一个新的议题。哪怕是传统的地产项目管理过程，也存在着依靠数字化工具重新书写一遍的机会。
透明化管理，把问题摆到桌面上谈
各个项目做得如何，差距具体体现在哪些方面呢？把这些信息公开出来，能够在各项目之间营造出你追我赶的氛围，在传播优秀者经验的同时也能鞭策落后者。
有的房企以季度或半年为周期，开展片区内各项目质量巡检结果的评比工作。在评比中，排名靠前的项目能够获得奖励，而排名靠后的项目则要受到处罚。与此同时，还会把优胜项目的经验分享给大家，以帮助所有项目取长补短。
单个项目里面，通过透明化管理，同样有助于提升项目质量。
建立一个在线的知识库，把质量管理的标准纳入其中，同时也将质量管理的制度纳入到这个知识库里，这样大家就能随时学习并随时使用了。
工程实施期间，各项检查数据实现了在线化，实测实量也实现了在线化，材料验收实现了在线化，工序交接也实现了在线化。这样方便了项目的各个参与方能够同步每个环节的管理动作，并且在出现问题时也能够有效地进行溯源。
另外，要促进各部门相互交圈以及实现问题闭环。例如对于重点验收节点，像实体样板、工程样板、标准层会验、交付样板等，要组织工程、营销、设计、成本、招采、客关等部门进行联合验收，针对图纸问题、功能问题、施工质量等方面进行检查验收，同时提出优化方案，问题整改完成后，由对应的部门进行验收，之后关闭系统流程。传统的线下签字模式与之相比，在线流程的效率更高。同时，在线流程还能够有效地避免遗漏情况的发生。
借助工具，释放一线员工的时间精力
现在几乎每家房企都处于人少事多的境况之中。项目管理人员所管理的面积在不断增大，有的不仅要承担一项职责，还需兼任多职，像有的土建人员要兼任精装工作，有的土建人员要兼任机电工作，还有的一个人要同时对多个项目进行管理……在这种情形下，工作压力自然是越来越大，出现疏漏的可能性也比以往要高。
利用一些工具来释放大家的时间精力是个问题。比如，过去项目部常常需要给这个部门汇报数据，给那个部门填报表格。通过数据化手段，能够统一数据口径，并且打通不同部门之间的壁垒，只需填报一次，数据就能同步给各个部门，这样可以为一线腾出很多时间，让大家有更多精力投入到现场管理中，这也是提升工程质量的一个有效办法。
本文源自微信公众号“明源地产研究院”，作者是若可，36 氪获得授权后进行了发布。
